Zürich, Winterthur und Uster drängen auf die Einführung eines kommunalen Vorkaufsrechts, um dem Wohnungsmangel und den steigenden Mieten entgegenzuwirken. Diese Massnahme, die bereits in Lausanne und der deutschen Stadt Ulm angewendet wird, soll Städten ermöglichen, bei strategisch wichtigen Grundstücken bevorzugt zuzugreifen und so bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Die kommende Abstimmung am 30. November ist entscheidend für die Zukunft der Wohnpolitik in diesen Gemeinden.
Wichtige Punkte
- Zürich, Winterthur und Uster fordern ein kommunales Vorkaufsrecht zur Sicherung von bezahlbarem Wohnraum.
- Lausanne hat das Vorkaufsrecht seit 2020 15 Mal genutzt und 240 gemeinnützige Wohnungen gesichert.
- In Ulm ermöglicht das Vorkaufsrecht Verhandlungen mit Käufern über die Nutzung des Landes, ohne dass die Stadt es kaufen muss.
- Das Vorkaufsrecht gilt als «starkes Instrument», aber kein «Gamechanger» im Kampf gegen hohe Mieten.
- In der Schweiz erfolgt der Kauf zum Marktwert, in Ulm zum Verkehrswert, was unter dem Marktwert liegen kann.
Zürcher Gemeinden sehen Dringlichkeit
Die Situation auf dem Wohnungsmarkt in der Region Zürich spitzt sich zu. Anfang November trafen sich die Stadtpräsidentinnen von Zürich, Corine Mauch (SP), und Uster, Barbara Thalmann (SP), sowie der Winterthurer Stadtpräsident Michael Künzle (Mitte), um die Einführung eines Vorkaufsrechts zu besprechen. Alle drei betonten die Dringlichkeit der Situation.
Corine Mauch bezeichnete die Lage als «Ausnahmesituation», da die hohen Mieten alle Menschen betreffen. Sie stellte klar, dass das Vorkaufsrecht nur bei Arealen von strategischer Bedeutung zum Einsatz kommen würde. «Wir werden sicher keine Einfamilienhäuser kaufen», versicherte sie.
Faktencheck Wohnen
- In Winterthur sind nur 15 Prozent der Wohnungen gemeinnützig.
- Der Kanton Waadt fordert eine Leerwohnungsziffer unter 1,5 Prozent für die Anwendung des Vorkaufsrechts.
Barbara Thalmann, Stadtpräsidentin von Uster, hob hervor, dass «das Thema Wohnen definitiv angekommen» sei. Auch in der drittgrössten Stadt des Kantons Zürich werden rasche Antworten auf die steigenden Mieten benötigt.
Michael Künzle, Stadtpräsident von Winterthur, bestätigte, dass das Wohnen zur «Sorge Nummer 1 der Bevölkerung» geworden ist. Er wies auf den geringen Anteil von nur 15 Prozent gemeinnützigen Wohnungen und das knappe Bauland hin. Gleichzeitig dämpfte er die Erwartungen an einen zu häufigen Einsatz des Instruments: «Ein allzu häufiger Einsatz des Vorkaufsrechts ist gar nicht finanzierbar.»
Lausanne als Vorbild für die Schweiz
Die Befürworter des Vorkaufsrechts verweisen immer wieder auf die positiven Erfahrungen in Lausanne. Die Stadt im Kanton Waadt hat das Instrument seit seiner Einführung im Jahr 2020 bereits 15 Mal angewendet.
«Das Vorkaufsrecht ist pragmatisch und hat sich in Lausanne bereits bewährt», sagte Corine Mauch.
Durch den Einsatz des Vorkaufsrechts konnten in Lausanne 240 Wohnungen langfristig als gemeinnütziger Wohnraum gesichert werden. Die Stadt beurteilt diese Erfahrungen als «rundum positiv». Dies zeigt, dass das Mittel «mit Augenmass» eingesetzt wird, ohne den gesamten Markt zu destabilisieren.
Regeln im Kanton Waadt
Im Kanton Waadt ist der Einsatz des Vorkaufsrechts an spezifische Bedingungen geknüpft. Es muss der Schaffung von Sozialwohnungen dienen. Zudem betrifft es nur Grundstücke über 1500 Quadratmeter in Gebieten mit Wohnungsmangel, also einer Leerwohnungsziffer unter 1,5 Prozent.
Neben Lausanne haben auch vier weitere Gemeinden im Kanton Waadt das Vorkaufsrecht genutzt. Die Waadtländer Abteilung für Wohnungswesen bewertet das Instrument positiv, da es gemeinnützigen Wohnraum schafft. Die Zahlen bleiben im Vergleich zu anderen Massnahmen jedoch noch «marginal».
Im Kanton Waadt ist das Vorkaufsrecht Teil eines umfassenderen Massnahmenpakets, das 2018 eingeführt wurde. Dazu gehören auch Abrissbewilligungen, finanzielle Unterstützung für gemeinnützige Bauträger und Vorschriften für preisgünstige Wohnungen bei Neu- und Umbauten.
Ulm: Ein «Zauberwort» für Verhandlungen
Auch die deutsche Stadt Ulm, ähnlich gross wie Lausanne, hat Erfahrungen mit dem Vorkaufsrecht gesammelt. Der Ulmer Bürgermeister Tim von Winning betont, dass das deutsche Vorkaufsrecht eine lange Geschichte bis ins 19. Jahrhundert zurückreicht, aber immer wieder angepasst wurde.
Für von Winning ist das Vorkaufsrecht «kein Gamechanger, aber ein starkes Instrument». In den letzten zehn Jahren wurde es in Ulm nur eine Handvoll Mal direkt angewendet. Der entscheidende Vorteil liegt jedoch in einem «Zauberwort» der deutschen Beamtensprache: der Abwendungsvereinbarung.
Diese Vereinbarung erlaubt es der Stadt, mit potenziellen Käufern über die künftige Nutzung des Grundstücks zu verhandeln. Die Stadt kann beispielsweise fordern, dass ein gewisser Anteil günstigen Wohnraums geschaffen wird. Wenn der Käufer dies ablehnt, kann die Stadt das Grundstück selbst erwerben. Auf diese Weise erhält die Stadt eine gewisse Kontrolle über den Wohnungsmarkt, ohne direkt Geld ausgeben zu müssen.
«Die Chance, das Vorkaufsrecht auszuüben, verlangsamt den Grundstückverkehr. Man kommt mit den Käufer:innen ins Gespräch über die Frage, wieso wollen wir das Grundstück kaufen und kann der oder die Käufer:in diese Ziele auch erreichen?», erklärte von Winning.
Diese Situation unterscheidet sich stark von der im Kanton Zürich, wo Gemeinden wie Uster oft nicht einmal von Handänderungen Kenntnis erhalten.
Kauf zum Verkehrswert
Anders als in der Schweiz, wo Grundstücke zum Marktwert den Besitzer wechseln, darf Ulm zum «Verkehrswert» kaufen. Dieser Wert wird von einem neutralen Gutachter geschätzt und kann unter dem vom Verkäufer gewünschten Preis liegen.
Ein Beispiel aus Ulm zeigt dies: Ein Verkäufer wollte eine Immobilie für 1,1 Millionen Euro verkaufen. Die Stadt intervenierte und bot den Verkehrswert von 700'000 Euro an. Der Verkäufer akzeptierte widerwillig. Er hätte die Offerte auch ablehnen und das Grundstück behalten können.
Früher kaufte Ulm vor allem unbebaute Randgebiete. Seit einer Gesetzesänderung greift die Stadt aber auch bei bebauten städtischen Grundstücken zu. Obwohl von Winning diese Technik als «marktliberal problematisch» bezeichnet, da die Stadt unter Marktwert kaufen darf, ist es für Ulm ein grosser Gewinn. Das Vorkaufsrecht gilt in Ulm nur für bestimmte relevante Grundstücke und kann von Käufern und Verkäufern rechtlich angefochten werden.
Blick auf die Abstimmung in Zürich
Die bevorstehende Abstimmung in Zürich wird das Vorkaufsrecht in der Schweiz zum Marktwert festlegen, ähnlich wie in Lausanne. Die Allianz von Mitte bis Links, einschliesslich der städtischen GLP, spricht sich für das Vorkaufsrecht aus.
SP-Nationalrätin Jacqueline Badran nannte die Abstimmung sogar die «wichtigste Abstimmung des Jahrzehnts, wenn nicht des Jahrhunderts». Sie unterstreicht die hohe Bedeutung des Instruments im Kampf gegen die Wohnungsnot.
Die Erfahrungen aus Lausanne und Ulm zeigen, dass das Vorkaufsrecht ein wirksames Instrument zur Steuerung des Wohnungsmarktes sein kann. Es ermöglicht den Städten, langfristig bezahlbaren Wohnraum zu sichern und Einfluss auf die Stadtentwicklung zu nehmen. Die Abstimmung am 30. November wird zeigen, ob Zürich, Winterthur und Uster diesen Weg gehen werden.
