Die Suche nach passendem Wohnraum wird in Frauenfeld zunehmend schwieriger. Eine aktuelle Masterarbeit der OST – Ostschweizer Fachhochschule zeigt auf, dass die Stadt dringend mehr kleine Wohnungen benötigt. Besonders Ein- und Zweipersonenhaushalte finden kaum geeignete Angebote.
Wichtige Erkenntnisse
- Grosse Nachfrage nach 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen übersteigt das Angebot.
- Bautätigkeit ist nach 2017 stark zurückgegangen, während die Bevölkerung wächst.
- Ältere Personen bewohnen oft grosse Wohnungen, die für Familien gebraucht würden.
- Neubaumieten sind deutlich höher als bestehende Mieten.
- Verdichtung des Wohnraums und Anpassung des Baureglements sind notwendig.
Wohnungsmarkt in Frauenfeld unter Druck
Der Wohnungsmarkt in Frauenfeld steht unter grossem Druck. Dies ist das zentrale Ergebnis einer Masterarbeit, die Catarina Silva, Edon Demaj und Natasa Moravac im Rahmen ihres MAS in Real Estate Management an der OST – Ostschweizer Fachhochschule verfasst haben. Die Autoren analysierten die Entwicklung des Mietwohnungsmarktes und die demografischen Trends der Stadt.
Ihre Untersuchung zeigt eine klare Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage. Es gibt zu wenige kleine Wohnungen, also 1- bis 2-Zimmer-Einheiten. Dies führt dazu, dass viele Einzelpersonen oder Paare grössere Wohnungen beziehen, die eigentlich für Familienhaushalte vorgesehen wären. Dadurch wird dringend benötigter Wohnraum blockiert.
Faktencheck Wohnungsbau
- 2017: 394 neue Wohnungen gebaut
- 2022: Nur 36 neue Wohnungen gebaut
- Rückgang der Bautätigkeit um über 90 Prozent
- Bevölkerung und Beschäftigung wuchsen seit 2010 stärker als im Schweizer Schnitt
Einbruch der Bautätigkeit nach 2017
Ein wesentlicher Grund für die angespannte Lage ist der massive Einbruch der Bautätigkeit nach dem Jahr 2017. Während im Jahr 2017 noch 394 neue Wohnungen in Frauenfeld entstanden, sank dieser Wert im Jahr 2022 auf lediglich 36. Dies stellt einen Rückgang von über 90 Prozent dar. Gleichzeitig steigt der Bedarf an Wohnraum durch Zuwanderung und das kontinuierliche Wachstum der Bevölkerung und Beschäftigung.
Catarina Silva, eine der Autorinnen, erklärt:
"Wir haben eng mit der kantonalen Dienststelle für Statistik zusammengearbeitet und deren Datengrundlagen ausgewertet."Diese Daten belegen, dass Frauenfeld seit 2010 ein stärkeres Wachstum bei Bevölkerung und Beschäftigung verzeichnet als der Schweizer Durchschnitt.
Standardisierter Bau trifft nicht den Bedarf
Trotz des steigenden Bedarfs und der veränderten demografischen Struktur wird in Frauenfeld weiterhin sehr standardisiert gebaut. Der Markt ist nicht auf die tatsächlichen Ansprüche der Bevölkerung abgestimmt. Dies führt zu einem Überangebot an grösseren Wohnungen und einem Mangel an kleineren, erschwinglichen Einheiten.
Die Autoren der Masterarbeit schlagen vor, vermehrt kleine Wohnungen zu bauen, um diesem Ungleichgewicht entgegenzuwirken. Dies würde nicht nur der Nachfrage gerecht werden, sondern auch höhere Renditen pro Quadratmeter für Investoren und Grundeigentümer ermöglichen.
Ältere Generationen und blockierter Wohnraum
Ein weiteres Problemfeld ist die Verweildauer älterer Personen in grossen Wohnungen oder Einfamilienhäusern. Catarina Silva betont:
"Wir konnten auch feststellen, dass viele ältere Personen in grossen Wohnungen oder Einfamilienhäusern bleiben, wodurch familiengerechter Wohnraum blockiert wird."Dies verschärft die Situation zusätzlich, da Familien, die mehr Platz benötigen, kaum geeignete Objekte finden.
Der demografische Wandel, mit einer alternden Bevölkerung und einer Zunahme von Ein- und Zweipersonenhaushalten, erfordert eine Neuausrichtung der Baupolitik. Es braucht Anreize für ältere Menschen, in kleinere, altersgerechte Wohnungen umzuziehen, um so grösseren Wohnraum für Familien freizugeben.
Hintergrund: MAS in Real Estate Management
Die Masterarbeit entstand im Rahmen des MAS in Real Estate Management an der OST – Ostschweizer Fachhochschule. Die Besonderheit des Programms ist die Möglichkeit zur Gruppenarbeit, die es den Autoren ermöglichte, verschiedene Expertisen – aus Sicht der Finanzierung, Bauleitung und Investoren – einfliessen zu lassen.
Mietpreise und Erschwinglichkeit
Die steigenden Mietpreise stellen eine zusätzliche Hürde dar. Neubaumieten sind deutlich höher als die Mieten für Bestandswohnungen. Gemäss Bundesamt für Wohnungswesen gilt eine Mietbelastung von über 25 Prozent des Einkommens im unteren Einkommensbereich als kritisch, da sie die Befriedigung anderer Grundbedürfnisse gefährden kann. Diese Entwicklung macht es für Haushalte mit geringerem Einkommen immer schwieriger, eine angemessene Wohnung zu finden.
Um die Erschwinglichkeit zu gewährleisten, ist es wichtig, nicht nur das Angebot an Wohnungen zu erhöhen, sondern auch die Kosten im Auge zu behalten. Die Stadtplanung muss hier eine aktive Rolle spielen, um eine ausgewogene Entwicklung zu fördern.
Lösungsansätze für die Wohnraumknappheit
Die Autoren der Studie sehen mehrere Lösungsansätze. Einer davon ist die Verdichtung des Wohnraums. Dies bedeutet, bestehende Flächen effizienter zu nutzen und in bereits erschlossenen Gebieten höher und dichter zu bauen. Als Beispiel wird das Werkhof-Areal genannt, das für eine solche Entwicklung in Frage käme.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Anpassung des Baureglements. Man könnte eine höhere Ausnutzung in Zentrums- und gut erschlossenen Lagen zulassen. Dies würde Investoren Anreize bieten, in solchen Gebieten mehr Wohnraum zu schaffen.
Interview mit Stadtverwaltung
Im Rahmen ihrer Recherche führten die Autoren Interviews mit wichtigen Akteuren. Dazu gehörten der Abteilungsleiter Stadtplanung Frauenfeld, der damalige Stadtpräsident Anders Stokholm und Vertreter des Amtes für Raumentwicklung des Kantons Thurgau. Die Problematik der Wohnraumknappheit sei der Stadt bereits bekannt gewesen.
Wohnungsbedarf in Frauenfeld
- Nachfrage nach 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen: Hoch
- Angebot an 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen: Gering
- Renditen pro Quadratmeter bei kleinen Einheiten: Höher
Infrastruktur muss mitwachsen
Die Schaffung neuen Wohnraums muss Hand in Hand mit der Entwicklung der Infrastruktur gehen. Es reicht nicht, nur neue Gebäude zu errichten. Schulen, Kindergärten, öffentliche Verkehrsmittel und Grünflächen müssen ebenfalls mitwachsen, um die Lebensqualität in Frauenfeld zu erhalten und zu verbessern. Eine ganzheitliche Planung ist entscheidend, um nachhaltiges Wachstum zu gewährleisten.
Die Herausforderung für Frauenfeld liegt nun darin, die Erkenntnisse der Masterarbeit in konkrete Massnahmen umzusetzen. Eine proaktive Stadtplanung, die den demografischen Wandel und die Bedürfnisse der Bevölkerung berücksichtigt, ist der Schlüssel zu einem funktionierenden Wohnungsmarkt.
